Chystáte se v Ostravě pronajmout dům, který nevyužíváte? A zvážili jste veškerá pro a proti? Ne? Tak nejprve spolu s námi dobře počítejte. Možná dojdete k závěru, že se vám to příliš nevyplatí a zvolíte raději rovnou prodej vaší nemovitosti. Pokud se však navzdory výsledkům, ke kterým za okamžik dojdeme, přece jen rozhodnete takový pronájem zrealizovat, podívejte se, na co byste se měli asi tak připravit při výběru nájemníka nebo při sestavování té nejlepší smlouvy. Zkusíme vám trochu poradit, co je dobré udělat, Tak, aby vám záměr vyšel co nejlépe a aby vás místo pravidelného příjmu nečekaly jen nepříjemnosti.
Vyplatí se v Ostravě pronájem domu?
Zda se vyplatí pronajímat dům, to samozřejmě záleží na celé řadě faktorů. Začněme třeba nabídkou. Pokud se rozhlédneme po celé České republice, dojdeme k celkem jednoznačnému závěru. Volných domů určených k pronajmutí najdete napříč regiony jen málo. A přímo v Ostravě? Tam byste je spočítali na prstech jedné ruky! S ohledem na to by se mohlo zdát, že coby majitel takové nemovitosti máte k dispozici něco velmi žádaného. Nicméně opak je pravdou! Ne snad, že by se nejednalo o hodnotný majetek. Ceny nemovitostí jsou rekordní a to z mnoha důvodů. Jde spíše o to, že poptávka po tomto druhu pronájmů je vcelku zanedbatelná a tak je majitelé ani příliš často nenabízejí. Lidé, kteří si nemohou dovolit bydlet „ve vlastním“ zpravidla upřednostňují byty a to obvykle z praktických, zejména pak finančních důvodů. Domy zkrátka bývají třeba vzhledem ke své užitné ploše nebo vyšší míře soukromí většinou dražší. Někdy výrazně.
Nabídka domů k pronajmutí je v Ostravě omezená (12/2021)
| Nemovitost | Užitná plocha v m2 | Pozemek v m2 | Lokalita | Činže v Kč |
| Starší RD | 194 | 1 528 | Hošťálkovice | 15 000 |
| Starší RD | 500 | 1 095 | Bartovice | 18 000 |
| Luxusní RD | 147 | 334 | Muglinov | 58 000 |
| Vila | 350 | 2 000 | Slezská Ostrava | 60 000 |
Roční výnos zpravidla neoslní
Vzhledem k nižší poptávce se musíte připravit na to, že může hledání vhodného nájemce trvat docela dlouho. Pokud nebudete mít štěstí, půjde klidně o řadu měsíců. Už tento fakt sám o sobě snižuje finanční efekt, který by vám měl pronájem přinést. Zůstává-li dům několik měsíců prázdný, žádná činže vám na účtě „nepřistane“, to je zřejmé. A výnos? Záleží samozřejmě na tom, v jakém stavu vaše nemovitost je, na její velikosti, poloze a mnoha dalších detailech. S ohledem na to se obvykle stanovuje jak její cena, tak optimální nájemné. A velmi jednoduchým výpočtem se lze potom dobrat hrubého ročního výnosu, který však nebývá nijak oslňující. Například?
Alespoň 5 % !
Řekněme, že tržní cena vaší nemovitosti je cca 7 000 000 Kč. Činži jste po konzultaci s makléřem stanovili na 25 000 Kč měsíčně. Jedno procento ze 7 milionů dělá 70 000 Kč. Za rok získáte 12 x 25 000 Kč, tedy celkem 300 000 Kč. Tuto částku vydělíte procentem hodnoty nemovitosti (70 000) a výsledkem je 4,28 % ročního výnosu. To by bylo ještě celkem slušné. Otázka ovšem je, zda vám někdo takové nájemné bude ochoten platit a to bez ohledu na skutečnost, že činže v České republice dlouhodobě rostou. Možná zjistíte, že jste částku nastavili až příliš optimisticky. Mnohem častěji se stává, že se roční výnos z pronájmu rodinných domů pohybuje jen okolo 3 % a to už příliš smysluplné není. Většina odborníků vám potvrdí, že hranice rentability je někde na 5 %.
Přece jen to zkusíte?
Žádná z výše uvedených skutečností vás nepřesvědčila a jste pevně rozhodnuti váš ostravský dům pronajmout? Nakonec, proč ne? Na rozdíl od vlastníků bytů, kteří ve městě aktuálně nabízejí více než 4 stovky pronájmů, alespoň nebudete mít téměř žádnou konkurenci a s trochou štěstí nějakého solidního zájemce seženete. Ať už budete jednat „na vlastní pěst“ nebo ve spolupráci s realitní kanceláří, je naprosto nezbytné potenciálního nájemníka důkladně prověřit! Celkem snadno totiž můžete narazit na někoho, s kým budou jenom problémy. Než svůj majetek svěříte do rukou cizímu člověku, měli byste o něm zkrátka vědět alespoň to nejdůležitější. Například?
- Není v některém z rejstříků evidován jako dlužník?
- Má stabilní zaměstnání s příjmem, který mu umožní platit vámi požadovanou činži?
- Nebyly s ním v jeho předchozím bydlišti nějaké zásadní problémy?
Možností, jak se podobných informací dobrat, je celá řada. Pokud si s takovou „lustrací“ náhodou nevíte rady, zkušený makléř to určitě zvládne.
Smlouvu nechte na odborníkovi!
Jak důležité je mít správně sepsanou nájemní smlouvu, to by vám jistě potvrdil nejeden vlastník nemovitosti, který význam tohoto dokumentu podcenil. Kromě těch nejzákladnějších údajů, k nimž patří přesná identifikace účastníků a také předmět smlouvy, nesmí chybět ani výše nájemného, způsob a datum jeho úhrady, délka trvání pronájmu nebo důvody a podmínky výpovědi. Nikdy také nezapomeňte na předávací protokol, v němž by měl být pečlivě zaznamenán stav vašeho domu a to včetně jeho vybavení jako kuchyňská linka atd., či přilehlého pozemku a to k datu, kdy nemovitost odevzdáte do užívání novému nájemníkovi. A jedno důrazné doporučení na závěr. Sepsání těchto listin svěřte někomu, kdo se tím živí. Jedině s profesionálem máte slušnou šanci vyhnout se případným problémům!
Proč jste se rozhodli pro pronájem a nezvolili jste rovnou prodej vašeho domu? Budete ho výhledově potřebovat pro sebe nebo spekulujete na další růst cen nemovitostí?
